1가구 2주택 양도소득세

안녕하세요 어디까지해봤니입니다.

오늘은 1가구 2주택 양도소득세에 대해 알아보도록하겠습니다. 

 

 

시작하기에 앞서 풍요를 불어일으키는 밝은 기운의 사진을 보고 시작하겠습니다.

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부동산으로 재테크 하시는 분들이 많은데요, 거주하는 집과는 다르게 투자용으로 1채정도 더 마련하시는 분들이 있습니다. 예전과는 다르게 1가구 1주택을 초과하게 되면 세금을 많이 내야합니다. 그래서 투자목적으로 구매하시는 분들은 미리 세금 계산을 해보셔야 합니다. 오늘은 절세에 효과적인 1가구 2주택 양도소득세 계산법과 이를 면제받는 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

양도소득세란?

부동산을 매매할 때 차익에 대해 납부하는 세금

 

무조건 동일한 세금을 내는 것이 아니고 면제되거나 감소 될 수 있습니다. 주택의 처분 순서나 보유기간에 따라서도 세금이 달라지기 때문에 잘 모른다면 덜 내도 되는 세금을 많이 낼 수 있습니다.

 

즉, 구매할 때가 아닌 타인에게 매매를 하면서 이익이 생기는 경우에만 부과됩니다.

 

특히, 1가구 2주택 양도소득세 계산법에 주의해야합니다.

 

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자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리켜 양도소득세(讓渡所得稅)라 하며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금입니다.

최근 언론에서 보유세 중 하나인 종합부동산세와 비교하여 양도소득세를 거래세의 일종으로 취급하지만 위에서 예시한 대로 만약 10억 원에 샀던 토지나 건물을 다시 10억 원에 팔면 양도소득세가 발생하지 않는다. 즉 양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않는다. 이렇듯 양도소득세는 양도차익으로 소득이 생기면 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이지,취득세와 같이 부동산 거래 때 무조건 내야 하는 거래세가 아닌 것입니다.(출처: 나무위키)

 

원칙적으로 양도가액과 취득금액은 실거래액으로 계산합니다. 실거래가를 알기 어렵다면 추계가액을 사용해서 계산합니다.

 

- 양도가액: 매매사례가액 >> 감정금액 >> 기준시가

- 취득금액: 매매사례가액 >> 감정금액 >> 환산가액 >> 기준시가

 

- 양도차익 = 양도가액 - 취득금액

 

결국 양도소득세 계산법은 양도차익을 세율표와 비교 후 양도차익에 세율을 곱하면 됩니다.

 

계산 구조의 개념을 알아두면 절세에 효과적인 1가구 2주택 양도소득세 계산법에 대해 알 수 있습니다.

 

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양도소득세 면제조건

 

먼저 본인이 보유하고 있던 자택을 팔지 않고 새로운 자택 구입하거나 분양을 받으면 일시적으로 1가구 2주택자가 됩니다. 이럴 경우 기존에 주택을 보유한 기간이 1년 이상이고 새로이 분양받은 시점에서 3년 이내 보유하고 있던 기존주택을 매도하면 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건에 해당됩니다.

 

추가적으로, 매도할 경우엔 2년 이상 주택을 보유하고 있어야하며 매도가가 9억 원 이하여야 합니다.

 

기존자택을 매도 시 꼼꼼하게 알아보시고 선택하시길 바랍니다.

 

1가구 1주택자 비과세 혜택

1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 된다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 가목; 소득세법 시행령 제154조 제1항). 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받는다.

그런데 1세대 2주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 2주택까지는 양도소득세가 과세되지 않는다. 예를 들어 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우가 그렇다 (소득세법 제89조 제1항 제3호 나목).

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 이를 1세대 1주택으로 보기도 한다. 이를 '일시적 1세대 2주택 비과세 특례'라고 한다. 이러한 비과세 특례를 받으려면 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 한다. 만약 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우라면, 5년 안에 기존 주택을 매각하여야 비과세 혜택을 받는다. 다만 2017년 8.2 부동산 대책 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 1년이 아니라 2년 이상 보유+거주하고 양도해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그리고 매각하는 주택은 고가주택이 아니어야 한다. 고가주택 여부를 판단하는 기준은 매각 당시 실거래가 9억 원의 초과 여부이다. 물론 고가주택이라는 이유로 무조건 비과세가 불가능한 것은 아니다. 1세대 1주택이 명확하다면 고가주택도 일부 양도소득세 비과세는 가능하다. 다시 말해 1주택이면서 양도가액이 9억원을 초과해 고가주택이 되면 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 계산한다. 9억원까지는 양도소득세 비과세가 가능하다.

참고로 1세대 1주택에서 말하는 '1세대'는 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다 (소득세법 제88조 제6호). 다만, 해당 거주자의 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우에는 배우자가 없어도 1세대를 구성하는 것으로 본다 (소득세법 시행령 제152조의3).

또한 1세대 1주택에서 말하는 '1주택'에는 조합원입주권과 분양권 역시 포함될 수 있다. 여기서 조합원입주권이란 재건축 재개발 사업장이 관리처분계획 인가를 받은 후 새로 짓게 된 아파트에 조합원들이 갖게 되는 입주권을 말한다. 동과 호수가 이미 정해진 소유 지분으로서 이 입주권을 취득하거나 조합원에게서 이 입주권을 사면 조합원 자격으로 새 아파트를 분양 받을 수 있게 된다. 이러한 입주권은 세법상 주택수에 산정이 되므로, 다른 주택 1채와 입주권을 보유하면 2주택자로 간주되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 돼버린다.

반면 분양권은 세법상 주택수에 산정되지 않기 때문에 다른 주택 1채와 분양권을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것이 원칙이다. 여기서 분양권이란 재건축 재개발 사업이 상당 부분 진행된 단지의 일반분양에 청약 접수를 하여 당첨되었을 때 건설회사와 계약을 하면 받게 되는 권리를 말한다. 어떤 사람이 이러한 재건축 분양권에 당첨되거나 분양권을 매입하였다 하더라도 이는 재건축 주택을 준점유하게 된 것일 뿐이지 아직 주택을 취득한 것은 아니다. 다만 이러한 분양권도 준공 후 잔금지급 또는 소유권이전등기까지 마칠 경우 그 시점부터는 주택을 취득한 것으로 취급되어 1세대 1주택 양도소득세 비과세에서 배제가 될 수 있다. (출처: 나무위키)